Новости недвижимости.

До недавнего времени считалось, что инвестиции денежных средств в недвижимость – отличная вероятность сберечь и приумножить "вольные деньги". В условиях стремительного подъема цен легко можно было, купив квартиру за 200 000 долл США, реализовать ее уже через полгода выгодно в 10-15%.

Сейчас все не так просто, а на рынке вторичного жилья обстановка и вовсе уныла. Здесь цены не увеличеваются уже давно, изменений никаких не прогнозируется, а из-за того основное внимание инвесторов обращено на новостройки. Оправдает ли себя текущая стратегия? На какой доход можно определять и каковы будут риски?

Каковы тенденции столичного рынка недвижимости Российской федерации?

Столичное жилище в принципе воспринимается не столько как жилище, как много как метод вложения средств денежных средств. Рынок новостроек Москвы – перспективное, и в то же время опасное поле для инвестиционной работы, ведь цены остаются стабильными и показывают позитивную динамику:

Цены на жильё.

Что касается предсказуемого поведения цен, то почти все специалисты ждут повышение спроса, а с ним и стоимости жилья. Причиной этому является – решение московских властей значительно ограничить застройку Столицы РФ. Заместо данного планируют расширять сам город, путем присоединения к нему ближайших территорий. Когда же эти районы приобретут право называться Москвой, там также нужно ждать подъема цен на недвижимость.

На новостройки в российской столице ожидается увеличение спроса, сказал во время интервью "Биржевому лидеру" специалист по биржевым инвестициям компании RED Development Кудряшов Антон, и соединено это, с решением властей значительно ограничить стройку города. Кроме того, далеко неудовлетворенный до наступления кризисных явлений спрос на жилье, что рождал поднятие цен и большие размеры сделок, никуда не делся.

Кризис внес свои коррективы в рынок (подробнее Будет ли очередная волна кризиса в мире и что ждет курс USD?), но жить-то где-то необходимо, квартиры от кризиса шире не стали, прирост населения, ежели верить статистическим данным возросла. Как альтернатива, стоит обратить внимание и проанализировать в достаточной степени очередное веяние на рынке недвижимости Столицы РФ – лофт - апартаменты. Лофт апартаменты - это продукт реконструкции исторических зданий, где все есть: значительные потолки, мансарды, старинный кирпич, развитая инфраструктура и собственная управляющая организация, одним словом - это необычное жилище.

Определенные изменения претерпел характер спроса. Все большей успеха набирают одно- и двухкомнатные квартиры, также квартиры-студии. Это есть результатом понижения уровня платежеспособности населения. Поэтому люди сейчас больше тяготеют к компактному жилью, и застройщики, видя данную тенденцию, кроме того отдают предпочтение созданию квартир меньших метражей.

Спрос на жилье

Итоги I квартала 2012. Цены продолжают расти, что, как было указано выше, связано с уменьшением предложения и следовательно – увеличением спроса. Усредненная цена метра квадратного в новых домах эконом-класса выросла за квартал на 3,6%. Комфорт-класс также повеселил ростом цены кв. метра, значение его составило 1,7%. В новостройках бинесс-класса стоимость за квадратный метр увеличилась на 3,5%.

Стоимость жилья

Средние цены на первичном рынке жилья по Российской Федерациина конец периода; рублей за 1 квадратный метр общей площади:

Средние цены на жилище

риски вложения инвестиционных средств. Есть, однако, вероятность, что Российскую Федерацию захлестнет еще одна волна кризиса, и в этом случае никакого подъема цен можно не ждать. Отдельные тревожные звоночки наблюдаются уже на данный момент. Это и инфляция, и низкий уровень дохода между большей части жителей. в то же время определенные эксперты наоборот видят в мировом кризисе причину дальнейшего роста цен. Ведь на фоне всеобщей нестабильности, дорогостоящая недвижимость – самое надежное, ежели не огласить единственное средство сохранения капитала.

Самостоятельное инвестирование в жилищное строительство представляется обычным только лишь на 1-ый взгляд, заметил
Юрий Гольдберг, управляющий партнер компании "НСКА"
. Ежели попробовать оценить все риски и потенциальную доходность, то станет понятно, что самостоятельное инвестирование может привести быстрее к потерям, чем к извлечению дохода:
- во-1-х, надо понимать, что привлекая средства дольщиков, застройщик желает получить больше дешевенький способ финансового обеспечения, чем банковский кредит;
- во-2-х, продавая квартиры на начальном шаге строительства, застройщик желает переложить все риски связанные со строительством на покупателя для минимизации своих собственных потерь.

Рассмотрим риски:
1. Банкротство застройщика. Вероятные предпосылки: мошенничество, ошибки в экономической составляющей проекта, юридические риски и т.д. Статистика показывает, что это возможно каждый 10 объект.
2. Срыв сроков строительства объекта. Предпосылки: трудности с коммуникациями, , недостаток спроса на квартиры, ошибки в проектировании, недостаток финансирования, халатность генерального подрядчика и т.д. Статистическая информация показывает, что сроки срывают от 6 месяцев до 1 лет в 50% случаев

Рассмотрим потенциальную прибыльность:
1.Общий подъем стоимости недвижимости. На сегодняшний момент специалисты рынка недвижимости оценивают повышение цен в 2012 году около 10-15%, в некоторых районах и секторах 5% в некоторых 20%. Возможная вторая волна кризиса может опустить цены на жилье на 20%, а возможность ее в связи с последними событиями можно оценить в 20%
2. Недооцененность по сравнению с готовыми новостройками. В среднем в столице РФ и МО цены на этапе фундамента ниже чем в новостройках на 20%
3. Доходность зависит от срока строительства. Ежели строительство затягивается, то годовая доходность будет уменьшаться
4. Транзакционные расходы. На покупку-продажу квартиры в среднем инвестор растрачивает до 5% от цены квартиры

Итого, математическое ожидание доходности равно: "Возможность, что объект будет достроен" х ("возможность, что дом будет достроен своевременно" х "прибыльность инвестирования" + "вероятность, что дом будет достроен с задержкой" х (("доходность инвестиций"-1) х "возможность задержки"+1)) = 2,8%

Где "прибыльность инвестиций" определяется как "размер дохода при росте цен" х "возможность подъема цен"+ "доход при падении цен" х "вероятность падение цен" + "велиичина дохода при помощи готовности дома" - "транзакционные издержки". Итого, мы получаем доходность 2,8%, что ниже ставки по депозиту.

Эффективнее всего инвестировать средства через консультантов по рынку жилья. Они всегда посодействуют выбрать объект с наименьшими рисками и с большей доходностью, повысив таким образом ожидаемый уровень дохода до 25-35%. Такие услуги, обычно, стоят от 5% и клиентам от 1 млн. долл. Не менее отлично инвестировать средства через фонды, инвестирующие в жилую недвижимость. В фондах ожидаемый велиичина дохода будет на уровне 25-30%, а расходы составят 1-2% при инвестициях от 100 тыс. рублей.

Отдельные проблемы могут ожидать покупателей и при попытке взять ипотечное кредитование на дорогостоящую недвижимость. Причины тому все те же: финансовая нестабильность и увеличение ставок рефинансирования. Кроме того напряженности подлил законопроект "О залоге", рассмотренный Госдумой к концу 2011 года. Отныне банк больше не сможет требовать доплаты с клиента, переставшего платить по кредиту, на случай если клиент отдал кредитору квартиру, стоимость которой менее чем, чем сумма долга. Это новаторство защитит заемщиков, но же, обязательно спровоцирует финансовые учреждения на повышение ставок по кредитам и значительное увеличение размеров первого взноса.

Как поступить инвестору для больше действенного вложенные средства своих средств?

Подведя результат, эксперты лучшего проекта обучения FOREX в Европе 2009-2012гг. Академии FOREX и биржевой торговли Masterforex-V говорят, что инвестирование в новостройки Столицы Российской Федерации остается залогом получения немалой прибыли. Особенно же вероятность высокого дохода возрастает, если приобретать жилплощадь на исходном шаге возведения объекта. Цена кв. метра в данном случае ниже на 20-30%. Но снова же, необходимо с не малым вниманием отнестись к реноме застройщика, поскольку на случай, если дом будет сдан с опозданием, или же не будет сдан совсем, вы рискуете утратить огромные средства.

Актуальность заключения инвестиционной сделки на первичном рынке московского региона зависит от ее цели. Для дальнейшей перепродажи квартиру в новостройке выгоднее покупать на старте проекта, когда стоимость приобретения более низкая и есть крупный выбор вариантов, рассказал во время интервью "Биржевому лидеру" пресс-секретарь девелоперской компания "Сити-XXI век" Сергей Лядов:
- если же человек инвестирует в недвижимость для последующей ее сдачи в аренду, то нужно учесть, что поступление доходов имеет возможность начаться лишь после конца строительства и ремонта квартиры;
- элитное жилье приносит больший размер дохода, но требует огромных первоначальных инвестиций в отделку. Оно кроме того чувствительно к конъюнктурным запросам. В элитном сегменте арендодатель имеет и большие потери в доходе при смене арендатора.
- меньше всего затруднейний у человека, инвестирующего в недвижимость экономкласса. В этом секторе постоянно стабильный спрос, нет жестких требований к отделке, предпочтением пользуются квартиры в районах с неплохой транспортной доступностью. Новостройки и для арендатора, и для покупателя более предпочтительны исходя из убеждений потребительских черт и новых инженерных коммуникаций.

В целях снижения рисков необходимо избегать приобретения жилья до получения застройщиком разрешения на строительство и возникновения у застройщика права собственности или долгосрочной аренды на земляной участок. И рекомендуется покупать жилище по договорам участия в долевом строительстве с государственной регистрацией их в Росреестре. В 2012 году на фоне продолжающейся экономической неопределенности рынок жилой недвижимости московского региона, вероятнее всего, будет продолжать характеризоваться умеренным спросом и колебательной динамикой цен.

Предвидится, что в Московской области по итогам года темпы подъема рублевых характеристик средних цен на жилище вряд ли превысят уровень уровня инфляции. В столице России на фоне ограничения объема предложения новостроек и дефицита вольных участков под стройку цены будут возростать с опережающей рынок динамикой. Однако речь в данном случае идет не об ажиотажном удорожании, а о превышении годовых темпов уровня инфляции на 5-7%.

Специалист: инвестиции в жилую недвижимость - наиболее надежный способ сбережения сбережений от инфляции

Инвестиции в жилую недвижимость, действительно, остаются на нынешний день наиболее надежным и прогнозируемым методом сбережения своих сбережений от роста инфляции. Естественно, прибыль от информации инвестирования не столь велика, как до кризиса, но, тем не менее, новостройки столицы уже превысили уровень цен лета 2008 г.. Вторичная недвижимость и жилье Подмосковья растет в цене не настолько интенсивно, пояснила корреспонденту "Биржевого лидера" Кирсанова Ирина, заместитель гендеректора по маркетингу и продажам ЗАО "Пересвет-Инвест".

Так, в августе 2008 г. стоимость кв. м на первичном рынке Столицы Российской Федерации была 6009 $, на рынке вторичного жилья – 7 364 $. В апреле 2012 года кв. м на рынке новостроек достиг 12 618 $, или 378 549 руб. (с учетом элитных предложений ЦАО). Усредненная цена кв.м. на рынке вторичного жилья в апреле составила 7 514$ либо 225 416р.

То есть, цена кв.м. на рынке новостроек Столицы Российской Федерации с августа 2008 г. поднялась в два раза, а вторичное жилище поднялась в цене всего лишь на 2,03 %.
Также необходимо сказать, что с первых месяцев текущего года (с янв.12г.) новостройки столицы поднялись в рублевой стоимости на 5,8%, а в долл на 7,8%. Вторичное жилье напротив с начала года упало в среднем на 1,03 %, а в долл повысилась на 0,62%.

В Подмосковье средняя цена кв.м. в августе 2008 была равна 3432 доллара за кв.м. В 1-м квартале 2012 г. усредненная стоимость кв.м. на рынке новостроек достигла 2 369 $/м2 и 69 879 р./м2., а на вторичном рынке 2 644 $/м2 или же 77 993 р./м2. То есть, не смотря на высокий спрос, недвижимость Московской области не столь увеличивается в цене, во многом с помощью огромного числа предложений, а на рынке новостроек за счет высокого числа объектов на исходной стадии постройки, когда цена кв.м. не настолько высока.

Другими словами, самую большую прибыль от инвестирования принесут новостройки столицы, на ранешном шаге строительства, когда цена кв.м. мала. Относительно типа жилья, то в этот год, наиболее интенсивно в стоимости возросли панельные объекты эконом класса, за 4 месяца прибавив 12,1% (135 911 руб./кв.м.).

Монолитные объекты элит и бизнес класса поднялись в стоимости на 7,7% (342 948 рублей). в то же время не бессчетные элитные кирпичные новостройки уменьшились в цене на 10,4% (378 420 руб. за кв.м).

Другими словами, панельные объекты интенсивно увеличеваются в стоимости и имеют минимальные сроки возведения. Интересные объекты в районах внутри МКАД, что более востребованы у покупателей и, также, подобных новостроек, вблизи метро достаточно мало, что повышает их ценность. Так, с начала 2011 г. трехкомнатная квартира в спальном районе Столицы Российской Федерации площадью 77 кв.м. в строящемся панельном доме стоила 8,6 млн. На данный момент информация дома уже построены и подобная квартира тут стоит уже около 10,3 млн. рублей, другими словами цена квартиры поднялась на 19,7 % (+1,7 млн. руб.).

Монолитные новостройки, чаще всего не настолько интенсивно увеличеваются в стоимости, но если проект интересный и возводится в престижном районе города, то прибыль от инвестиций также будет высока. Нужно разглядеть престижные районы поблизости ЦАО с неплохой экологией и инфраструктурой. Популярны районы ЮЗАО (Академический, Ломоносовский), ЗАО (Дорогомилово, Раменки) и САО (Аэропорт, Сокол). К примеру, около Аэропорт, не так много новостроек и поэтому, не смотря на высокую цену квартиры в современных домах бизнес-класса с подземной парковкой, очень интересны покупателям, что отражается на положительной ценовой динамике. Так в данном районе в ЖК бизнес-класса "Петровский Парк" в начале 2011 г., может быть, было получить однокомнатную квартиру (50 кв.м.) за 10,47 млн. рублей, сейчас ЖК уже введен в эксплуатацию и схожая квартира стоит 13,39 млн. рублей. То есть стоимость данного варианта, за год и 4 месяца, возросла на 2,92 млн. рублей, другими словами на 27,88 %.

Кроме того строит рассмотреть объекты в районах максимально приближенных к МКАД, где собираются стройку нового метро (при его открытии стоимость недвижимости увеличивается в среднем на 10-15%). Такие новостройки кроме того интенсивно растут в цене. Также, в области разница меж эконом, удобство и бизнес-классом не столь существенна, основное месторасположение, то бишь транспортная доступность.

Редакционная коллегия отдела "новости недвижимости" журнала "Биржевой лидер" и специалисты Академии Masterforex-V проводят опрос на форекс форуме: как вы считаете, доходно ли инвестору вкладывать средства в новостройки рынка недвижимости Столицы Российской Федерации?
- да, недвижимость Столицы РФ имеет большой потенциал к повышению;
- нет, цены на недвижимость Столицы РФ находятся на пике;
- меня не интересует рынок недвижимости.